Les logements concernés et les nouvelles modalités de transfert de propriété

La Direction générale des impôts (DGI) a adressé une circulaire aux directions régionales des impôts, afin qu’elles la transmettent à leur tour aux directions locales, visant à clarifier le champ d’application des exonérations des droits d’enregistrement liés aux opérations de transfert de propriété des biens immobiliers à usage résidentiel réalisées dans le cadre de la promotion immobilière, suite à de nombreuses questions sur la manière d’appliquer les nouvelles dispositions légales.

Selon la circulaire, numérotée 248 et datée du 24 mars en cours, l’administration centrale a reçu des demandes d’éclaircissement concernant l’application de l’article 258, paragraphe 5, modifié, de la loi sur l’enregistrement. Cet article prévoit l’exonération des opérations d’acquisition de bâtiments à usage essentiellement résidentiel du droit de transfert de propriété lorsqu’elles s’inscrivent dans le cadre de la promotion immobilière, notamment pour les logements réalisés dans le cadre de programmes publics de logement.

La DGI rappelle que les modifications apportées à cet article par l’article 41 de la loi de finances 2026 visent principalement à limiter l’exonération aux contrats de transfert de propriété des logements au profit des personnes physiques seulement, et dans la limite de la part qui leur revient, afin d’encourager les citoyens à acquérir un logement.

Par conséquent, la circulaire précise que le promoteur immobilier ne bénéficie pas de cette exonération : sa part reste soumise au droit de transfert de propriété, qu’il doit régler dans les délais prévus par la loi sur l’enregistrement.

Concernant les logements réalisés dans le cadre de programmes publics, la DGI explique que l’article 258, paragraphe 7, de la loi sur l’enregistrement, prévoit l’exonération des opérations de transfert et de vente de biens immobiliers à usage résidentiel lorsque ces opérations concernent des formules de logement soutenues par l’État ou par des organismes publics de logement.

La circulaire insiste sur le fait que cette exonération est strictement limitée aux ventes effectuées par l’État ou les organismes publics de logement, selon les formules adoptées ou équivalentes, indépendamment de l’identité du promoteur ayant réalisé le projet.

En revanche, l’exonération ne s’applique pas aux ventes libres de logements effectuées par un promoteur immobilier public : son bénéfice reste lié à la nature du programme et à l’identité du vendeur.

Les logements exonérés des droits d’enregistrement concernent quatre formules :

Les logements réalisés dans le cadre du programme de location-vente (AADL), où la propriété est transférée après paiement complet des mensualités et cession par l’Agence nationale d’amélioration et de développement du logement.
Les logements sociaux publics lors de la cession des biens immobiliers des Offices de promotion et de gestion immobilière au profit de leurs occupants.
Le logement social participatif (LSP) ou le logement promotionnel aidé (LPA), destiné principalement aux personnes à revenu moyen et subventionné par l’État.
Le logement rural.
Enfin, la DGI précise que les contrats conclus et signés avant le 1er janvier 2026 restent soumis aux dispositions légales en vigueur avant l’entrée en vigueur des modifications apportées par la loi de finances 2026.